局各相關股室、下屬事業單位：

　　為進一步規范我市工業用地（包括物流倉儲用地，下同）分割或合并工作，優化配置土地資源，盤活存量工業用地資源，助力企業高質量發展，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《不動產登記暫行條例實施細則》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）《福建省人民政府辦公廳關于印發完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場實施方案的通知》（閩政辦〔2020)49號）等法律法規和文件的規定，現就相關工作通知如下：

　　一、適用范圍

　　適用于我市范圍內未列入近期拆遷改造范圍的工業用地。用地應具備如下條件：

　?。ㄒ唬┢髽I按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金；

　　（二）權屬清晰,已取得不動產權證（土地使用證和房屋所

　　有權證）；

　?。ㄈo查封登記或者其他限制權利登記的情形；

　?。ㄋ模o應當依法收回土地使用權的情形；

　?。ㄎ澹┪幢徽J定為閑置土地；

　?。┪创嬖诔玫丶t線和超規劃指標等違法行為；

　?。ㄆ撸┏鲎尯贤淮嬖诎础耙黄笠徊摺甭涞卣撸▋灮莸貎r）

　　取得宗地的情況；

　?。ò耍┕I項目用地批準文件或土地使用權出讓合同不存在

　　約定不得分割轉讓條款；

　?。ň牛┎扇潛芊绞饺〉霉I用地使用權的，申請分割或合并前需補辦土地出讓手續。

　　二、宗地分割

　　工業用地宗地分割，是指工業用地在不改變土地使用者、土地用途，在滿足規劃設計條件下，把一宗地分割成若干宗獨立用地的行為。分割方案需滿足下列要求：

　　（一）分割后單宗用地原則不得少于5畝（符合我市出臺其他有關文件規定的情形除外）；

　?。ǘ┢髽I按照投資協議書和出讓合同約定完成全部投資，若無約定的且未完全建成的則要求已辦理施工許可證且開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積超過三分之一；

　?。ㄈ┫硎苷貎r優惠的宗地應按土地出讓合同及掛牌出讓條件等要求進行投資并經市用地聯席會研究同意后方可申請；

　　（四）宗地范圍內已建房屋取得相應的不動產權證書；

　　（五）土地分割需根據用地總平面圖方案、規劃道路或宗地范圍內明顯界標物進行分割，滿足規劃、消防等要求，不影響使用功能，符合工業項目配建比例要求；

　?。┬姓k公及生活服務設施原則上不得單獨分割；

　?。ㄆ撸┩蛔诘胤指詈螅瑧捶指钋霸诘丶t線進行規劃方案設計，經濟技術指標、行政辦公及生活服務設施比例、建筑退讓、停車配套等應按原宗地規劃條件執行；

　　（八）分割的工業用地使用權的使用年限為原工業用地出讓合同約定的使用年限；

　　（九）與政府有關部門簽訂《監管協議》約定一定年限內不得轉讓的宗地，需待滿足轉讓條件后方可提出申請分割。

　　三、宗地合并

　　工業用地宗地合并，是指依據國土空間總體規劃及詳細規劃，將同一土地使用權人名下已辦理不動產登記、同為出讓且土地登記用途均屬工業的若干宗相連用地整合為單宗用地。合并方案需滿足下列要求：

　　（一）宗地合并后的土地經濟技術指標、企業內部行政辦公及 生活服務設施的比例、建筑退讓、停車配建等具體建設要求可以按合并前各宗地的土地出讓合同進行整體平衡，也可以仍按合并前各宗地的土地出讓合同分別執行。

　　（二）涉及指標整體平衡的項目，宗地合并后應同步調整用地紅線，依原出讓合同所附規劃要求重新出具規劃條件，重新簽訂合并后土地出讓合同，重新約定開工、竣工時間，自重新簽訂出讓合同或簽訂出讓合同變更合同之日起六個月內為開工日期；自約定開工之日起二年內竣工。

　?。ㄈ┤园春喜⑶案髯诘氐耐恋爻鲎尯贤謩e執行的并宗申請，不再限制兩宗地間的建筑退讓，但各建筑單體不得跨越原宗地分界線；

　?。ㄋ模┖喜⒑笥玫氐氖Ｓ嗍褂媚晗逓樵怯浀氖Ｓ嗍褂媚晗?。合并前多宗土地的剩余使用年限不一致的，合并后用地的剩余使用年限按合并前多宗土地中的最短進行約定。

　　四、其他要求

　?。ㄒ唬┓指?、合并宗地沿用原土地出讓合同，但原合同無明確各項經濟指標的，一般工業用地指標按照容積率上限3.0，在滿足消防、環保、交通等要求的前提下，建筑密度不設上限；建筑系數下限40%。物流倉儲用地指標按照容積率上限4.0，在滿足消防、環保、交通等要求的前提下，建筑密度不設上限，建筑系數下限50%。

　?。ǘ┓指?、合并宗地工業、物流倉儲項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積（按對應建筑基底面積計算）不得超過工業項目總用地面積的7%。其中工業項目所需行政辦公及生活服務設施建筑面積不得超過總建筑面積的15%，工業生產必需的研發、設計、檢測、中試設施，可在行政辦公及生活服務設施之外計算，且建筑面積小于工業項目總建筑面積的15%，并要符合相關工業建筑設施規范要求；物流倉儲項目所需行政辦公及生活服務設施建筑面積不得超過總建筑面積的15%（總建筑面積含地下室等建筑面積）。

　?。ㄈ┺k理分割、合并的宗地需滿足無查封登記、無抵押登記（經抵押權人書面同意的除外，但辦理變更登記前需解除抵押登記）等限制權利登記的情形。

　?。ㄋ模┥婕昂罄m轉讓的，出讓合同、投資監管協議等應未約定限制轉讓的條款，或符合約定的轉讓條件。

　　（五）分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。

　?。M分割宗地已預售或存在多個權利主體的，取得相關權利人書面同意，不得損害權利人合法權益。

　　（七）經批準同意分割的工業用地，土地權利人應在批準后六個月內辦理土地變更登記。不動產權證記事欄應注明：1、該宗地屬分割，相應建設指標應按原宗地規劃條件執行，宗地設計方案應征得原宗地其余利益相關者同意；2、不得在分割線上擅自建設圍墻等建構筑物，確保滿足消防要求。

　　五、申報材料

　　（一）土地使用權分割合并申請書；

　　（二）法人代表證明書；

　　（三）法律法規和土地出讓合同規定的完稅或者減免稅憑證；

　　（四）土地出讓合同（必要）、國有土地使用證（不動產權證）（必要）和地上建筑物產權證明；

　?。ㄎ澹┩恋亻_發投資進度情況證明；（土地出讓時有約定的應提供）

　?。┩恋胤指?合并宗地圖及界址坐標資料，應載明分割/合并后宗地規劃指標；

　　（七）設計方案認可意見及工程規劃許可證；

　　（八）不動產是否抵押登記和查封登記的查詢記錄；

　?。ň牛┪赐耆ǔ捎玫鼗虮慌卸橐伤崎e置土地的，應提供施工許可證、無人機航拍圖（全景4個角度4張）及現狀測繪資料并滿足開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積超過三分之一。

　　六、辦理流程

　　由工業用地權利人提供申請報告、用地分割或合并的測繪 報告及圖紙、國有土地使用證（不動產權證）、土地出讓合同、總平面圖方案及分割方案圖紙（辦理分割手續時需提供）等向市不動產登記中心申請工業用地的分割或合并。分割或合并方案審核不通過的，退還申請材料，并根據審核意見告知原因。

　　七、附則

　　（一）本文件自印發之日起施行，有效期至2030年1月5日止，由市自然資源局負責解釋。

　　（二）本文件執行過程中如與上級出臺的相關政策文件沖突的，以上級政策要求為準。

　　附件：石獅市宗地分割、合并審核表

　　石獅市自然資源局

　　2025年1月6日

  （此件主動公開）

　　附件

　     石獅市宗地分割、合并審批表